正常的需求释放加上学区变革共同导致的产物。
第一，上海的房价其实在2017年年底的时候已经形成了阶段性高点，2018年房价没怎么涨，而在2019年上海的房价经历了下滑。是的，上海房价确实跌过，我在2019年置换过房产所以感受很深。2019年年初同一个小区、同样的房型与建筑面积、同样的朝向。唯一不同的一个是2楼，我卖掉的房子在5楼。年初卖掉的2楼比我下半年卖掉的5楼多卖了10%以上。别说楼层，二楼和五楼在总楼层7楼的房子中都不属于很好的楼层，买过房子的都懂。
经过2018年和2019年两年的蛰伏，甚至是价格下降，本来在2020年上海的房价就有可能迎来反弹。但疫情使得成交量减少、涨价效应延迟到了2020年底。
这属于商品价格自然波动周期性规律，到了一定的时间价格会自然上涨。
第二，初中学区房政策的改变。在原来的小升初政策里，私立初中是要通过考试的，这就使得一些对口公立初中不太好的家长还有可能让孩子通过考试进入好的私立初中。但2019年开始，私立初中入学变成了摇号。这就使得原来可以通过鸡娃来规避公立初中不行的方法被堵上了。不管你家的孩子成绩如何，要想进入私立初中只有靠运气，而孩子成绩好的家长没法把孩子未来的命运放在赌运气上，好的公立初中成为了唯一可以靠自己决定的事情。于是，学区房的价格就被炒了起来。
最近上海房价涨幅最大的区是浦东和闵行，这两个区的共同特点是公立教育资源竞争激烈，人多、好的公立学校少让这两个区的学区房成为了众人抢夺的优秀资源。随后，其它区的学区房也被带了起来，再然后市区的其它房子价格也被带了起来。
这次长宁区房价的上涨幅度并没有十分明显，这是因为长宁所有初中均采用摇号，学区概念没有用武之地。
第三，通货膨胀效应显著。大家都在说美国乱发钱刺激经济，其实中国在2020年的货币政策也十分宽松，投放了大量货币到市场里。大家可以看看2020年股市涨了多少，GDP可是只涨了2.3%，这说明2020年的股市上涨根本没有实体经济支撑，完全是靠资金推上去的。通货膨胀时所有资产都会上涨，反映最快的是流动性最好的股票，慢慢传导至其它资产。大宗商品、原材料、房地产果然跟着股票市场的步伐开始涨价。上海的房子是全国最好的优质固定资产资源，上涨太正常不过了。
上海房价的上涨幅度其实不算大，这是因为上海今年出台了很多楼市调控政策，有限购方面的、有降杠杆资金方面的、有遏制恶意炒房方面的，这些政策组合在一起已经让房价的上涨速度有所趋缓了。换言之，如果没有这些楼市调控政策，以上三点会让上海的房价涨的更加猛烈。
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